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“最牛”买房人提5点要求 开发商被逼得“头大”
www.syfwindows.com 房地产门户-三亚房产之窗 时间:08月04日 15:39 来源:网络收集 提交:本站 访问:
购房者签合同前要求增加5点补充条款,开发商不肯答应拒退定金,于是打起了官司

南京一购房人与开发商签订《商品房认购书》,认购该开发商一套价值高达290余万元的商品房。但认购书签订后仅仅两天,国务院的房产新政就出台了。5天后,买主在如约前往开发商处签合同时,提出在开发商提供的格式合同里添加己方的5点主张,但遭拒。据此,买主以买卖双方不能完全就合同条款达成一致为由,将开发商告上南京市鼓楼区法院,要求退还5万元定金。上周,鼓楼法院受理了此案。

第1回合

签认购书后两天,新政出台了

30出头的南京人姜强(化名)经济状况较好,住房条件也不差,并不属于那种急需买房改善居住环境的人。但是,今年4月南京房价开始“冲顶”的时期,姜强抱着即使不住也可以投资增值的想法,加入了“抢”房一族,并“抢”到了一处地段好、价格高的房源。4月17日,姜强与开发商签订了《商品房认购书》,并按约定缴纳了5万元购房定金,认购该开发商在某高档小区推出的一套近142平米的商品房,总房价高达290余万元。按认购书约定,姜强应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而人算不如天算,就在姜强与开发商签下认购书的两天后,即4月19日,国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政,其措施之严、力度之大,都被房产界认为是史上之“最”。而由于涉及到贷款、首付等政策的重大调整,自然给包括姜强在内的众多买房人带来了巨大冲击。

第2回合

提出5点要求击中开发商软肋

按约定,姜强必须在4月24日前与开发商签订商品房预售合同,姜强也没有爽约,他在4月22日找到了开发商,说要和开发商签合同。但是,姜强接下来的一番举动让开发商始料不及。姜强提出,签合同可以,但是要在开发商提供的格式合同上增加自己的五点主张:一、将当初公开宣传的设立两所名校的分校写进合同;二、确保所交付的购房面积不能达到或超过144平米界线,否则由此产生的税费由卖方承担;三、希望按国家政策规定,允许办理公积金贷款;四、房屋交付时,相关配套应达到交付标准,并与房屋同期交付,如果逾期应视同延期交房,并按照总房款万分之五/日支付赔偿金;五、由于国家住房信贷政策发生重大调整,相关细则还未完全明确,如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款,双方可以解除合同,并于解除合同7日内,无息退还买房定金、诚意金及首付款。由于这5条中的部分要求击中开发商的软肋,所以遭到了开发商的拒绝。

第3回合

双方拉锯战,开发商被逼得“头大”

开发商猜测,姜强是因为房产“新政”冲击太大萌生退意了,但是姜强却只字不提自己是因为新政的影响才提出这五点要求,只说自己不过是提出了一些正当合理的要求,更好地维护自己的合法权益而已。在两次当面交涉无果后,姜强又以书面致函的形式,要求开发商给予答复。开发商被逼得没办法了,只好于4月26日给姜强发来书面告知函,答应姜强的合同签订可顺延3天,若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同,则视为自动放弃认购权,所支付的认购定金将不予退还。收到开发商回函的次日,姜强立马又给开发商发函,提出了不能接受的三点理由,如,格式合同条款中存在有悖合同法的不公正条款,订购书的法律效力存在质疑等等。姜强显然与开发商作好了打官司的准备,他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音。

第4回合

不肯退定金,购房者起诉开发商

由于无法最终达成退还定金协议,加上房产调控政策步步趋严,姜强聘请了律师将开发商告上了南京市鼓楼区法院,要求退还5万元定金,理由是买卖双方不能完全就合同条款达成一致,导致签约不成。鼓楼法院于5月24日予以立案。

记者在鼓楼法院看到,尽管姜强向法院提交的诉状中只字未提房产“新政”,但从其证据材料所提及的贷款事项中,还是能看出,他起诉的原因多少是与此有关的,只不过他做得比较巧妙而已。因为如果单纯以“新政”给购房带来影响为由起诉,胜诉的把握微乎其微,而选择“不能完全就合同条款达成一致”这一理由来起诉,从合同法角度来说,更能站得住脚,在法律上可能得到更多的支持。

在获悉姜强起诉后,开发商认为姜强非一般普通买房人,而是一个经验丰富的“炒客”,懂得抓住对方的软肋为己所用,从而实现买退均由自己掌控的目的。开发商同时认为,全国所有的开发商目前大都使用格式合同,这一点姜强应该清楚,其当时争签认购书时不提格式合同的问题,现在“新政”下来要反悔,便拿合同条款不平等做文章,以达到要求退还定金之目的。对此,他们表示不会让步。

由于此案尚未开庭审理,鼓楼法院方面不愿发表过多看法。据悉,该案已定于下月初开庭审理。鼓楼法院有关法官认为:根据以往经验,每轮房产新政后都将引发新一轮诉讼高潮,而这一高潮的到来又有一段时间的滞后期,随着调控新政威力的显现,预计本轮诉讼高潮很快就会到来。

律师观点

姜强的做法是否妥当?开发商的观点能不能站得住脚?对此,记者采访了南京维世德律师事务所唐岩律师。唐律师告诉记者,从姜强起诉的理由和开发商的辩解来看,此案的发生,是双方对定金合同理解的不同造成的。姜强所理解的称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。

购房者所提要求是合理诉求

结合该案的情况来看,姜强对这条规定运用得是比较好的。如果他交了五万块钱定金,到了签合同的最后期限而不按约定去签合同,那么他作为给付定金的一方,将无权要求返还定金,他的五万块钱就打了水漂了。但是,他在最后期限之前去找开发商签合同,就表明了他的诚意。至于合同能不能签得成,那要看双方谈判的结果,是另外一回事。在这种情况下,开发商拒绝签姜强提出的五点要求,并拒绝订立合同,就陷入了被动的境地。

再看姜强提出的五点要求。唐律师认为,姜强提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好,包括名校的分校、优美的景观等等,很多买房人就是冲着开发商承诺的这些美好前景才去的,但现实中,却屡屡发生房屋交付后前期宣传不兑现的情况,对购房者的利益构成侵害。因此,购房者有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去,以更好地维护自己的权益,这一点都不过分。

开发商的“炒客”观点站不住脚

至于开发商提出的姜强是“炒客”,抓住开发商的软肋来达到自己的目的这样的说法,唐律师认为根本站不住脚。因为买房的目的不是法律禁止的范畴,即使买房人有十套八套房,但他有这个条件和实力去买,谁也不能禁止他买更多的房,更不能禁止他按照法律的规定,来维护他的权益。反过来说,即使是买第一套房,购房人提出这五点要求,和姜强在法律上也没有丝毫的区别,该法律保护的,法律还是要保护,不会因为买房的目的不同就有所区别。所以开发商质疑购房者的身份和购房的目的,不仅是站不住脚的,更是可笑的。

无论结果如何,此案都有一定现实意义

唐律师认为,此案无论最终判决结果如何,都具有一定的现实意义,毕竟姜强公开站出来挑战开发商的格式合同,而不平等的格式合同又恰恰是买房人最不满意的原因之一。法院在审理此类案件时,一般会对开发商提供的《商品房认购书》进行仔细审查,并且会倾向于对其中的某些条款作出不利于开发商的解释,因为这种认购书一般都是开发商制定的,其立场自然是倾向于开发商的,没有经过和买房人的商谈,买房人在签订此类认购书时处于弱势的地位,法院从保护弱者的角度,一般会比较倾向于买房者。如果通过此案的审判,能促使有关方面对房屋买卖合同作进一步的完善和规范,那对广大买房人来说无疑是有益的,同时对于开发商来说也可因此最大限度地减少麻烦。


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