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2011年楼市总结降是主旋律 供应 成交量均跌
www.syfwindows.com 房地产门户-三亚房产之窗 时间:01月15日 15:53 来源:网络收集 提交:本站 访问:

        [提要]没有夸张,没有褒贬,更无须粉饰。数字本身最枯燥,却可以说明一切。如同那部《国王的演讲》的影片,冷门的切入点却匠心独具。这样看来,电影和楼市二者也存有共性:既不负责锁定众人眼球,也不负责点燃诸位看官的荷尔蒙。习惯了与数字和市场长期打交道的各家房地产机构,只是通过数据360°全方位静观2011的楼市这一年。
        没有夸张,没有褒贬,更无须粉饰。数字本身最枯燥,却可以说明一切。如同那部《国王的演讲》的影片,冷门的切入点却匠心独具。这样看来,电影和楼市二者也存有共性:既不负责锁定众人眼球,也不负责点燃诸位看官的荷尔蒙。习惯了与数字和市场长期打交道的各家房地产机构,只是通过数据360°全方位静观2011的楼市这一年。

        毫无疑问,“降”是关键词,供应量、成交量双双走跌;新房价格创下了六年涨幅最低记录;交投低迷,库存持续加压……然而,这些结论也像影片中的乔治六世一样,就算口吃也不妨碍他会是个好国王。现实里,楼市起伏难平,无论众人如何评判,市场还是会继续发展前行。

       《库存危机》

        库存加大降价蔓延

        原电影名:《生化危机》

        出品人:中原地产

        剧情简介:2011年,北京楼市降价现象由个别项目影响到整个区域,由郊区向市区逐步扩散,这就是项目降价的传导性。4月份,位于管庄的远洋一方宣布降价4000元/平米,通州区的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目随后宣布优惠策略,房价逐步进入实降阶段。到8月底,以通州区、大兴区、顺义区、房山区、朝阳区为代表的住宅项目降价明显增多。

        北京住宅市场低迷,给房企造成巨大的资金压力。为了尽快回笼资金,下半年,北京新建商品住宅放盘提速。2011年12月7日,北京新建住宅库存达到了130049套,创造了最近两年半的新高,商品住宅库存面临巨大挑战。

        库存上涨速度加快,一是迫于有效购买力被消化,新建商品住宅放量增加,下半年的住宅预售批准量占到全年的67.5%;二是全年预售项目平均去化率在40%左右,比上年下降近10%;三是“十二五”期间,北京建设100万套保障性住房,分流商品住房需求,这进一步加大新建住宅库存压力。

        目前,北京在售新建住宅项目共730个,其中,98.8%的在售新盘价格停止上涨,明显降价的至少有116个项目。可见,库存“加压”导致降价浪潮掀起。

       《楼盘战》

        新盘扎堆 “割肉”卖房

        原电影名:《高地战》

        出品人:亚豪机构

        剧情简介:与之前开发商普遍采取“少量多次”的谨慎推盘思路有所不同,2011年北京开盘项目的单次推盘量增加明显,平均达到了312套。除了因建委规定须一次性推出全部取证房源外,一次性推出大量房源也在一定程度上反映出开发商急切入市的心态,而且首次入市的纯新盘数量也显著增加。数据显示,在入市项目总量骤降逾两成的情况下,2011年共有94个新项目入市,占到了总量的1/3。

        2011年入市纯新盘多是2009年、2010年的拿地项目,而这两年是房地产行业及宏观经济基本面均比较乐观的两年,市场景气程度高、房价上涨速度快,导致开发商对后市预期良好,纷纷加大投资、积极拿地,使得2011年尽管面临着险峻的政策环境,但仍呈现出大量项目集中上市的局面。但开发企业在旺市时期斥大笔资金购进的土地,却在上市时遭遇惨烈竞争,严重滞销,楼盘预售款项难以填补土地购置、施工款项等资金投入的缺口,开发企业的现金流安全正在遭受严峻考验,迫使越来越多的纯新盘“割肉”低价卖楼。

       《沉默的购房时刻》

        限购限贷 观望浓厚

        原电影名:《沉默的15分钟》

        出品人:伟业我爱我家

        剧情简介:纵观2011年楼市,一线城市成交量与平均房价持续下滑,严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。“限购”、“限贷”政策的严格执行,严重制约购房需求释放。限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩,原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。受紧缩货币政策的影响,下半年开始首套房贷款利率普遍上调,部分有资格购房的人群,迫于后期的还贷压力,也开始放弃购房转而观望。

        下半年以来,各月的新房成交量均不足5000套,并呈现逐渐下滑的态势;另一方面,成交均价在7月、8月走高之后便开始滞胀回落,尤其是进入四季度以来,价格出现小幅下滑的现象。与三季度房价结构性下调不一样,四季度各环线的一手房成交均价都出现不同程度的下滑,这是2011年以来首次出现。当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位,行业投资量保持稳定,主要是源于前两年土地放量的惯性和最近大量保障房的开工。目前,调控政策的影响已传导至融资、投资、开发等诸多环节。

       《东成西就2011》

        游资撤场 保障发展

        原电影名:《东成西就2011》

        出品人:思源经纪

        剧情简介:2011年中国楼市调控的最大贡献是把游资和投机分子挤了出去,为房地产未来持续健康发展提供了保障。由于房地产市场受政策调控的影响,银根收紧,开发商原有库存消化困难,致使资金链更为紧张,再加上资本金比例增加,显著地限制了企业的投资能力,大大降低了投资热情,于是开发商纷纷降价回笼资金,对新入市的土地关注度下降,持谨慎态度拿地,最终2011年北京市一、二级市场呈现出不同程度的走低。

        但调控的许多负面作用也逐渐显现:此次调控目的是让刚需买得起房,但事实是刚需也被连续纳税证明限购了。同时,今年土地市场也对今后几年的住宅供应产生影响。

 


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