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"租转售"房屋如何避免租客纠纷发生
www.syfwindows.com 房地产门户-三亚房产之窗 时间:06月02日 08:46 来源:网络收集 提交:本站 访问:

  租客在合法租赁期内的权益也应受到保护。 买卖不破租赁,租客有优先承购权,若买卖牵扯上租赁

  近期股票大热,不少业主都打算出售多余的房屋套现炒股,不过一些业主处理“租转售”时总不知道如何处理租客有“优先承购权”的事情,担心买卖到最后因租客提出异议而“黄了”。为此,记者采访广州市房地产中介协会的律师,请教出售出租中的房屋如何避免纠纷发生。据有关律师表示,业主需向租客发出出售物业的通知书,租客需在收到通知书的15天给予明确的答复,如果超过期限未回复,视同放弃优先承购权。此外,直系亲属间买卖房屋,房屋的租客不适用优先承购权,也就意味着直系亲属买卖出租中的房屋,不需要告知租客物业即将出售,租客也不得以优先承购权来主张自己的权利。不过律师表示,“买卖不破租赁”,租客在合法租赁期内的权益也应受到保护,新业主应该遵守此前旧业主签下的租约,收楼必须要在租赁结束后才可进行。

  案例一:

  租客未在期限内表示买楼 干预不了买卖交易

  杨女士打算移居国外生活,遂决定将位于天河区的自身物业出售。但由于该物业正出租给冯先生居住,杨女士遂于2014年4月6日向冯先生发函,告知其该物业将要出售及咨询其是否有购买意向,冯先生当天收到信函后对购买意向未予以表示。

  2014年4月10日,冯先生被公司派遣至外地出差办事。2014年5月10日,冯先生出差回到广州,发现杨女士的物业已通过某中介公司于4月30日出售给买家姜小姐。于是,冯先生找杨女士理论,称其未表示放弃对该物业的购买,并表示其为该物业的租客,拥有同等条件下的优先购买权,遂要求解除杨女士与姜小姐签订的买卖合同,但杨女士予以拒绝。冯先生遂向法院提起诉讼,要求确认杨女士与姜小姐签订的买卖合同无效。

  法院经审查,杨女士已于2014年4月6日向冯先生发函咨询其购买意向,但其自收到函件之日起15日内未予以表示,杨女士才与买家姜小姐促成交易,杨女士未侵犯冯先生的优先购买权,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,冯先生不得请求法院确认杨女士与姜小姐签订的买卖合同无效。最终,法院判决驳回冯先生要求确认买卖合同无效的诉讼请求。

  法律贴士:

  “优先购买权”是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 同时,承租人也必须在法定时间内行使该项权利。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的。”

  案例二:

  近亲属买卖物业

  承租人不适用优先购买权

  陈女士在东山口附近有一套闲置房屋出租,由于该房屋附带某省级小学学位,故在出租期间,有多位买家表示有意愿购买,却均遭到陈女士的拒绝。2014年3月10日,陈女士通过某中介公司与承租人叶先生就该房屋签订《房屋租赁合同》,租赁期限自2014年3月10日至2015年3月10日。期间,叶先生多次向陈女士表示欲购买该房屋,均遭到拒绝。2014年7月1日,陈女士欲让其孙子就读该房屋附近的某省级小学,遂决定将该房屋过户至其儿子李先生名下,并办理完成过户手续。

  之后,承租人叶先生得知此事,马上找陈女士理论,称自己曾多次对该房屋表示购买意向,但陈女士予以拒绝并出售给他人,侵犯了叶先生的优先购买权,要求陈女士赔偿经济损失。陈女士表示该房屋转让给其儿子,未侵犯叶先生的优先购买权。两人对此争论不休,诉至法院。

  法院经审查,李先生为陈女士的儿子,据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,陈女士将房屋过户至其儿子李先生名下,不属于侵犯承租人叶先生优先购买权的情形。而且陈女士与其儿子李先生的产权过户,未对承租人叶先生的租赁权造成侵害。最终法院驳回叶先生要求陈女士赔偿经济损失的诉讼请求。

  法律贴士:

  《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但承租人的优先购买权存在例外情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的”。


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