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上调首套房贷利率值得商榷——余丰慧
www.syfwindows.com 房地产门户-三亚房产之窗 时间:10月17日 11:01 来源:网络收集 提交:本站 访问:
  上周末中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息传出后引起广泛关注,上海、广州等地的记者走访后发现,当地多家银行也已经上调了首套房利率。广州地区银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等,并表示短期内不可能下调。
  几家商业银行之所以这样做,主观上是从自身情况或者利益考虑,客观上有利于楼市调控、促使房价向下拐点的确立。商业银行纷纷提高首套房贷利率的主要原因是从内部经营情况考虑的。今年以来,央行五次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率升至21%,加上将保证金纳入存款准备金收缴范围,再加上,民间借贷包括高利贷泛滥抽走了银行储蓄存款,三者夹击,加剧了银行流动性压力。商业银行恶性竞争存款甚至高息揽储以及在上海银行间同业拆借市场不惜高息拆借资金就是资金紧张的现实写照。银行用于发放贷款包括首套房贷款等优质个贷资金匮乏。同时,一些商业银行高息吸收存款,高息拆借资金,资金成本已经被抬高,迫使其不得不上浮首套房贷利率,否则,不但不赚钱反而赔钱。虽然商业银行这种行为完全是主观因素,但客观上起到了抑制住房需求的作用,信贷的叠加作用将使得房价快速走向彻底翻转。
  然而,不能忽视的是,商业银行上浮首套房贷利率大大加重了购买首套房居民的利息负担。之前首套房贷款利率是7折,后来取消了,现在变成执行基准利率的1.05倍,这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%,以贷款100万20年期计算,月供接近8000元,相当于加息约两次。加之,去年10月以来央行5次上调利率,首次置业买房百姓利息负担之重可想而知。住房有两个属性,一个是商品属性,一个是民生属性。那么,刚需的首套房就是民生属性的体现。加重首套房百姓利息负担,无形中打压了民生。这应该引起高度关注。
  如此大幅度不断提高首套房贷利率有悖楼市调控的“差异化信贷政策”精神。差异化房贷政策是国八条中一个重要调控手段。所谓差异化就是要对购买首套房、小户型、经济适用房以及其他保障性住房贷款实行优惠政策,而对于第二套以及以上住房通过提高首付比例和利率等实行惩罚性政策:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。目的在于抑制投资投机住房需求。差异化体现的是“有保有压”,保首套房的刚性需求,打压投资投机性需求,而不是将脏水和孩子一起倒掉。如果首套房贷不但没有优惠利率而且还上浮10%以上,那么,差异化信贷政策就形同虚设了。
  提高首套房贷利率将对当前经济造成不利影响。目前,出口受阻,投资不可持续,消费一时难以启动,汽车行业产销呈现负增长,房地产交易量大幅萎缩,中国经济传统的增长点正在消失,而新的增长点又没有培育出来。在这个“青黄不接”期,如何保持中国经济不大起大落考验各方智慧。以笔者看,仅从房地产调控对经济影响看,只要把握好完全可以避免。这就是房地产调控政策必须区别对待、有保有压、强化差异化政策效果,即:在遏制投资投机需求的同时,加大保障性住房建设速度,积极支持首套房的刚性需求。保障性住房和刚性的首套房对经济的拉动作用不可随意打压。行首付比例30%的规定基本上没有风险,况且利率优惠多少与风险大小关联没有首付比例大。取消7折优惠、上调至8.5折的目的主要是为了增加银行的收益,这是核心目的。一位业内人士道出了真实意图:如果执行房贷7折利率,这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本在内的银行资金运营成本,既是执行了利率优惠新规,考虑到计提拨备,银行几乎没有多少利润空间。其实,以笔者一个从业几十年的老银行计算,就是7折优惠,银行照样利润不菲。目前执行基准利率为6.14%,打7折后为4.298%,目前银行付息率普遍在1%以下,毛利差为3.298%,利润空间巨大。 笔者认为,取消首套房7折优惠利率首先违背差异化房贷政策的宗旨。差异化房贷政策是新国十条中一个重要调控手段,所谓差异化就是要对购买首套房、小户型、经济适用房以及其他保障性住房贷款实行优惠政策,而对于第二套住房通过提高首付比例和利率等实行惩罚性政策,停止第三套住房贷款等。如果首套房贷优惠利率提高,那么,差异化信贷政策就要打折扣,体现差异化的程度就会降低。从当前宏观
  总之,银行上调首套房贷利率虽然有利于其自身经营,但是,存在着打压民生、违背差异化信贷政策和不利于促进经济增长的负面影响,很值得商榷!恳请一些商业银行从国家大局出发三思而后行。


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